Vous souhaitez réaliser une donation de votre maison à vos enfants, tout en ayant encore la possibilité d’y vivre ? Optez pour la donation avec démembrement. Vous conservez l’usufruit du bien, tandis que vous transmettez de votre vivant la nue-propriété. Comment ça marche : nos explications détaillées.
Qu’est-ce qu’un démembrement de propriété ?
En démembrant votre maison, vous séparez les droits issus de la pleine propriété. Ces droits sont d’une part l’usufruit et d’autre part la nue-propriété. En devenant usufruitier, vous cessez d’être propriétaire du bien, tout en ayant encore la possibilité d’y habiter jusqu’à votre décès. Cette propriété est alors immédiatement transmise à vos enfants, sans que ceux-ci puissent vous priver de votre droit d’occuper le bien, de le faire louer et de profiter des loyers. C’est pourquoi, ils sont appelés nus-propriétaires.
Vous faites alors une donation de la nue-propriété : non seulement cette dernière est cédée de votre vivant, mais vos enfants en tireront pleinement profit, ce que nous allons analyser ci-dessous. Ce montage cesse systématiquement de prendre effet à votre décès : les enfants jouissent à leur tour de l’usufruit combiné à la nue-propriété, c’est-à-dire qu’ils reçoivent la pleine propriété du bien.
Les avantages de la donation par démembrement
Le principal avantage est avant tout du point de vue fiscal. Les enfants n’étant pas encore totalement propriétaires du bien, ils sont exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI. De plus, c’est la valeur de la nue-propriété qui est considérée dans le calcul des frais de donation, et non la valeur en pleine propriété. On note alors une certaine décote, laquelle est la plus intéressante lorsque la donation est faite le plus tôt possible. C’est en effet l’âge de l’usufruitier donateur qui constitue la base du calcul de la valeur de ladite nue-propriété.
En ce qui concerne les avantages de la donation en elle-même, notons l’application d’un abattement de 100 000 euros par enfant. Si la valeur de la nue-propriété est donc inférieure à celui-ci, les enfants nus-propriétaires pourront ne pas payer de droits de donation.
Quand parle-t-on de la donation temporaire de l’usufruit ?
Il existe un autre montage qui consiste à donner temporairement l’usufruit à votre enfant. Celui-ci est généralement mis en place dans le cas où les parents souhaitent venir en aide à ce dernier, par exemple pour lui permettre de se constituer des revenus locatifs, ou le dépanner en termes de logement pendant une période limitée. Vous cessez alors d’être usufruitier pendant cette période définie à l’avance par les deux parties, ce qui vous permet de vous délester de l’IFI. Si votre enfant n’y est pas assujetti, il y a donc exonération totale de cet impôt sur le bien. Attention, ce montage ne doit pas être utilisé uniquement à des fins fiscales.
Faire appel à un notaire
La présence d’un notaire est obligatoire afin d’officialiser cette donation de la nue-propriété – et éventuellement celle de l’usufruit de manière temporaire. C’est un acte notarié de donation qui sera donc rédigé, dont un original sera conservé par celui-ci. En effet, la donation pourrait être contestée devant les autorités des tribunaux en l’absence de ce document et ce, au moment du décès du donateur.
L’acte est irrévocable : les deux parties doivent donc être consentantes. C’est le notaire qui rappellera les règles régissant la donation et ce, par rapport à la composition familiale. En effet, tous les enfants du donateur doivent jouir de manière égale à la donation réalisée, qu’ils soient ou non issus du même lit. Le notaire rappellera aussi les règles de donation sur la réserve héréditaire ainsi que les autres dispositions générales. En savoir davantage sur euodia.fr.
